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从“地产开发”到“都会运营”，科技赋能房地产

作者：中房网来源：中房网时间：2020-10-23

随着房地产进入下半场，纯粹的卖房时代已经已往，行业的机缘与挑战并存。关于房企而言，当下最为要害的是寻找自我定位，以及如何在存量市场基础上，通过科技赋能地产，以数字化的方法增强资产的运营治理效率，从而爆发实际的溢价收益。

克而瑞数据显示，目前有8成以上的TOP50房企已经着手计划数字化转型，但真正建立起久远且可行的数字化战略的仅占15%。在这其中，金地集团的转型体现尤为突出。

已往十年，金地逐步完成了从“简单地产商”到“全品类地产开发运营商”的身份转变。在住宅开发之外，加大了办公楼和商业的投入。关于未来，金地集团董事长凌克体现，金地有两个目标，一是成为一家综合型的都会效劳提供商，二是成为产城融合的新城区生长商。

易居企业集团CEO丁祖昱早前提出，中国房地产肯定要被数字化，不如让数字化主动赋能中国房地产。“今天只要是重点地产科技技术无一例外都获得国家级的战略支持，我们要对地产科技进入到房地产张开双臂，拥抱它们进入到房地产企业当中。”

近些年来，金地集团通过科技赋能，在工业地产上加大了人工智能、生命科学等产研投入；在地产板块上着重强调工业化、信息化和数字化，金地集团立志成为地产科技的领导者。

01

从“简单地产商”到“全品类地产开发运营商”

1988年，金地集团在粤降生，是中国最早上市并完玉成国化结构的房地产企业之一，也是海内第一批进行多元化结构的房地产企业。

在董事长凌克的领导下，自2001年上市到2019年，金地集团的销售收入从5.34亿元增长到2106亿元，增长近400倍。金地也由降生时的地区性品牌，生长成为了全国性知名品牌。

凌克认为，“如果一家公司只能做点住宅，这家公司是没有竞争力的。”

因此，相比较其他房企，金地的相关多元化转型仍是围绕地产这一主业，在住宅、商业和工业地产上齐头并进，目的是让金地成为一家全品类地产开发运营商。在此之后，金地希望为差别的都会提供富厚的文化生活，例如房地产金融、健康工业、国际教育、体育、物业效劳等内容，为住户带来多种增值效劳。

32年来，金地集团始终坚持长跑思维，尤其强调做好投资，以及增强运营治理和财务指标的治理，遵循审慎的财务制度。2020年上半年，金地集团实现毛利率37.4%，坚持在行业较高水平。同时，金地集团的净资产欠债率仍坚持行业较低水平，整体平均融资本钱4.86%，恒久欠债占有息欠债比重约58.4%，债务期限结构合理。

今年8月底，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资治理规则，即“三条红线”，其具体内容包括：房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%、房企的净欠债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1。该细则凭据“三道线”触线情况差别，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。三项指标均未凌驾阈值为“绿色档”。在50强房企中，目前仅有12家为“绿色档”，金地以净欠债率60%、现金短债比1.25的稳健性位列“绿线”名单内。

依托富厚的地产运营经历，以及稳健的财务水平，金地集团在工业地产和科技赋能等方面的体现上，显得越发游刃有余。

02

从“地产开发”到“都会效劳”、“产城融合”

随着房地产行业拐点的到来，大大都房企都在试图转型。

凌克判断，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部彷徨之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。

存量市场下，金地选择了都会效劳和产城融合这两条路径。用金地的话来说，“希望这个人在这里事情，同时他也在这里要能够生活。”

金地涉足工业地产行业的时间并不长。2013年，金地建立金地商置，主要卖力商业治理和资产运营；2016年，金地商置建立控股子公司金地威新，正式卖力工业园区开发建设及运营治理。

截至目前，金地在海内外自主开发和运营的工业项目已经接近30个，总建筑面积300多万平方米。金地依据都会能级逐次进驻，从深圳、上海，再到南京、青岛、沈阳，由一级都会转向二线都会，未来也有望进驻三四线都会。按凌克的说法，工业遵循梯度迁移的纪律，不绝地由贵的地方逐步往自制的地方走。

在工业园运营方面，金地也具有不错的体现。位于深圳南山的金地威新软件科技园终年接近满租状态，即便今年受疫情影响，出租率仍高达95%。

金地认为，生长好园区工业，最重要的事情通过科技投资、企业孵化、加速、园区建设运营，最后实现一体化协同生长，这也是所有园区的终极目标。通过科技类投资，培养一个又一个科技企业，最终将其组成一个工业链，这正是金地集团一直想去做的。

03

从“地产公司”到“科技公司”

在金地集团32年的长跑路上，科技赋能房地产，是一个永恒命题。“今后的地产公司，它要逐步转酿成为一个科技公司。”这是凌克对未来的行业判断。

金地在科技赋能这件事上，有一个弘大的目标，希望成为地产科技的领导者。经过多年的投资研判，金地集团已经迈入科技公司的大门，加速突破古板地产的束缚。

已往50年，房地产建筑生产历程险些没有变革，处于很是原始的阶段。随着科技手段的进步，金地集团未来要做工业化、信息化和数字化的地产科技。

建筑的工业化，就是要像造汽车一样的建屋子，将每一栋建筑拆分成差别的建筑�？�，在工厂生产，到工地进行组装。信息化，是完成地产开发的所有业务线上化事情。而数字化，则是把种种软件数据买通，实现跨部分、跨流程、跨行业的协同性事情。以智慧社区为例，只有实现了从家庭到楼栋再到公区的万物互联，才华形成居家生活的全智能化生态。未来，每一个房间每一户住户，都会是组成智慧都会运营体系的最小单位。

凌克还认为，人工智能、生命科学这两个领域是很是有前景的。因此在工业地产上，金地对人工智能和生命科学的产研加大了投资力度。已往多年，金地在人工智能、云盘算、集成电路、机械人应用等方面已经做了大宗投资、孵化；在生命科学领域，金地在靶向药物，生物医药，免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面，都做了许多的探索和实践。

易居企业集团CEO丁祖昱在去年末的宣布会上指出，从整个行业上看，地产科技潜力巨大，数字“基建”已笼罩100%的地工业务流程，未来十年有望走向深耕。

放眼未来，相信金地凭借在产学研和资本联动等方面的结构，在科技加持下，将会在不远的将来取得回报，公司创立出第二增长线。金地成为地产科技领导者的理想，在未来十年内也有望实现。

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