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房地产立异与未来生长趋势

作者：六感立异来源：百家号时间：2021-07-23

一．行业形势：

这十几年，中国房价的不绝飞涨，让勇敢炒房的人都发了财，命运今后改变。而犹豫不决，没有买房的人则后悔不已。近几年来，古板行业陷入低迷，不绝受到新兴行业的攻击，赚钱变得愈加艰难。房地产行业可谓是一枝独秀，任何人只要随意买套房，尤其是在一二线都会，所赚的钱都抵得上普通人上班十年以上。目今的中国，相信没有任何一个行业能比房地产更能受到所有人的配合关注了，全国各地都兴起了抢房热、买房潮。在房价已经高企的今天，一套屋子的价格现在已经远超上班族的购置力了。而2016年以来中国推出了史无前例的房地产调控政策，今年更是大力生长长租房，这让原本想买房的人又不知所措了。在这个特殊的时期，房地产今后会如何生长呢？相信这是各人都很是希望去了解的。

要了解一个行业的未来生长，最好的方法之一就是去了解这个行业的历史，了解其它国家走过的路。通过回首历史、总结经验、发明纪律，从而推测行业的未来趋势。所以要了解中国房地产的未来生长，那就先回首和总结下海内外房地产行业的生长经验。

纵观美国百年房价走势，始终稳中有升，年平均增长率约为3%，略高于通胀率2.8%。房价涨幅凌驾100%的时间段总共有三次，划分是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。房价大幅下跌的时间段只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年金融�；昂�，累积跌幅达33%。美国人均GDP于1942年突破1000美元。从中可以看出，当美国人均GDP凌驾1000美元之后，泛起了三次长达十几年的大涨，而只泛起了一次房价较大的跌幅，照旧爆发在百年一遇的金融�；逼�。整体来说，美国房价走势相对稳定，波动并不剧烈，总体缓慢上涨。美国房地爆发长历程中，房价收入比最高不到10。

日本房地产的生长与美国就纷歧样了。从1946年到1951年，日本迎来了战后第一波婴儿潮，这为日后的经济增长和房地爆发长涤讪了基础。1955年，日本进行体制革新，经济开始了长达20年的高速增长。1966年，日自己均GDP突破1000美元。1970年以前，日本房价缓慢上涨，之后开始快速上涨，受第一次石油�；挠跋�，1974年泛起短期小幅回调。随后继续上涨，80年代开始急剧上涨，于1991年抵达极点后崩盘，经历恒久大跌，最大跌幅达70%，同时经济也连续衰退了20多年�？梢钥闯�，日本房价大幅上涨是从人均GDP突破1000美元之后才开始的。第一次上涨从1955年到1974年，20年涨44倍。第二次上涨从1974年到1991年，近18年涨约5倍。虽然，两次上涨的情况并不相同。第一次是因为经济高速增长，GDP年均增长率9.3%；快速都会化，从1955年的56.1%到1975年的75.91%的都会化率；日本适龄购房人群正处于岑岭期，人口刚步入老龄化社会。第二次经济中速增长，GDP年均增长率约3.7%；都会化已经接近尾声，从1975年的75.91%到1990年的77.4%的都会化率；同时日本20-50岁主力购房人群1991年前后正好迎来大拐点，适龄购房人口数量大幅快速下降，人口严重老龄化。1991年后，日本经济进入低速增恒久，GDP年均增长率1%左右。整个日本房地爆发长历程中，以房价最贵的东京为例，房价收入比最高是18倍，平均10倍。

美国和日本的经济起飞早于中国几十年，并且保存国情的差别，房地产的生长对中国的借鉴意义仍然需要考量。那么中国香港就应该更具备参考价值了，并且中国房地产的生长正是参考的香港模式。香港房地产萌芽于二战之前，在1997年之前，房价整体处于上升趋势，期间有约5次较大调解，如1965-1968年，1973-1976年，1982-1984年，1989-1990年，1994-1995年。除了1965-1968年跌幅凌驾80%，其它的跌幅都在30%左右。1971年香港人均GDP凌驾1000美元，今后香港房价涨幅加大，但房价大幅上涨是在1985年后开始的。从1980年到1997年近18年，香港房价大涨了8-9倍，虽然期间也有调解。1997年亚洲金融�；�，香港房价抵达巅峰之后连续大跌到2003年，跌幅约70%。之后又是十多年的上涨，已经凌驾了1997年的高点。支持香港房价几十年来连续上涨的很大原因就是，香港人口大幅增长，从1946年人口60万，到1979年人口500万，到现在的730万。经济超高速增长，1970-1997年间，香港年均GDP增长率高达10%以上。1997年之后进入中低速增长时期。
美国，日本，香港的房价长达几十年以上的上涨，期间泛起了多次小幅调解。较大的30%左右的调解美国只泛起了2次，日本泛起了一次，香港较多，泛起了6次左右。虽然三个国家的房地爆发长不尽相同，可是仍然有不少配合之处。凭据国际上兴旺国家房地产的生长纪律，当一个国家的人均GDP抵达800-1000美元时，房地产开始起步；抵达3000美元时，开始加速；抵达7000美元时，进入稳定增恒久；抵达13000左右美元时，行业生长进入饱和期，之后会慢慢从岑岭开始回落。当都会化率低于70%时，都会化会快速生长；而抵达70%后，会缓慢增长趋于稳定。房地产行业保存一个18年的长周期，或许每18-20年会有一次较大的调解。

那么中国房地爆发长又是如何呢？我们先回首下生长历程。

1978年革新开放之前，中国处于高度集中的计划经济体制下，住房由国家主导的建造和分派计划模式。其时还没有房地产这个行业，人口数量接近9.63亿人，都会化率22%，人均居住面积12平方米。

1978年-1998年，可以说是中国房地产行业的试点阶段。海南，北海等地率先开始了商品房开发。从91年到93年两年多，�？诘姆考郾┱�4-5倍以上，凭据房价收入比盘算，其时猖獗水平甚至凌驾现在的北京。93年-94年国家对房地产进行了严厉调控，使得海南的房地产泡沫瞬间破灭。

1998年底，中国人均GDP抵达800美元，这一年中国取消福利分房制度，启动商品住房制度，中国房地产真正开始起步。2008年，中国人均GDP凌驾3000美元；2013年底，中国人均GDP接近7000美元，中国房地产的生长与兴旺国家总结出的纪律基本契合。

凭据中国房地产的生长历程可以总结出，1978-1998年是中国第一个房地产周期，连续20年，房地产试点都会经历了一轮大涨以及随后的大调解。1998-2016年是中国房地产大生长的第二个周期，房价连续上涨，期间2002年，2005年，2008年，2011年，2014年都泛起了小幅短期调解，那是因为中国房地产除了遵循18年的长周期，另有一个3-4年的短周期。

18年的房地产长周期和3-4年的短周期在2017-2018恰好重合，所以是否意味着中国房地产将会进行一次小幅短期调解照旧较大调解呢？

具体会如何，还需要再详细剖析下中国目今的形势。中国GDP年均增速，2000-2010年为10%，2011-2015为8%，2015-2020年为6.5%，已经从高速增长转向中高速增长，但经济仍然连续增长中。2016年中国人均GDP抵达8113美元，离13000美元的房地产饱和期另有很大空间；都会化率56.1%，恰好相当于日本1955年房地产刚起步时的都会化水平，离70%以上的都会化率也有不少的上升空间。但中国购房的刚需在2015年前后抵达巅峰，人口早在2000年就开始步入老龄化社会。比照可以发明，目前中国的形势类似于日本1974年的情况。但又有些差别的是，2017年北京，上海等都会的房价收入比凌驾了30，而兴旺国家房地爆发长历程中普遍不凌驾18。目前欧美兴旺国家的衡宇空置率基本在3%以内，而中国一线都会衡宇空置率凌驾了20%。
据预计，2025年前中国人均GDP可以抵达13000美元以上，2025年中国将进入严重老龄化阶段，类似于日本1991年的情况。中国人口会连续增长到2030年前后，预计抵达15亿左右，然后开始泛起负增长。2030年，中国的都会化率将抵达70%左右。

实际上，房价上涨最基础的动力在于钱币超发。1990年中国GDP是1.87万亿元，广义钱币总量M2是1.53万亿元，M2/GDP=0.82。而2016年GDP是74.4万亿元，M2是155万亿元，M2/GDP=2.08。自1990年到2016年，中国GDP增长了近40倍，而M2增长了101倍，GDP年均增速10%左右，M2年均增速16%以上，最高达37.31%。大部分年份，通货膨胀率都在3%以内，银行存款利息5%以内。

岂论是通货膨胀率，银行存款利息，照旧GDP增速都没有跑赢M2增速。最终，超发的钱币大宗流入了房地产导致了房价的连续大涨，可是这种局面正在逐渐爆发转变。2017年中国M2增速降至历史的低点10%左右，GDP增速降至低点7%以内。同时美国已经处于加息周期，并将开始缩减资产欠债表从4.5万亿美元到3万亿美元，这是全球结束钱币宽松，进入钱币紧缩的开始，虽然中国也不会例外。随着全球钱币从宽松走向紧缩，中国房地产没有了钱币的基础，还能坚持继续上涨的势头吗？

中国房地产正好经历了2个长周期的生长，仍然没有泛起过一次30%左右全国规模的较大调解。凭据数据剖析可以看出，中国房地产至少另有10年以上的生长，不过在进入下一个长周期之前，出行调解的可能性是很是大的。除了房地产18年的长周期和3-4年的短周期之外，全球经济每隔10年会爆发一次�；�，房地产是经济周期之母，而2017-2018年又正好是10年一次的经济�；氖奔浣诘�。天下没有只涨不跌的房价，那么中国房价又能例外吗？所以中国房地产会否有多大的调解，那就拭目以待了。

二．行艺：

房地产是每个人都离不开的衣食住行的住，实质上是给人类提供遮风挡雨的场合，所以首先满足的就是居住属性。当人口不绝增长，经济不绝生长，人类有了更多的需求，房地产的商品属性和金融属性不绝增强。

三．行业立异：

1. 群体：建筑工人，造价师，房产署理，老年人，只身，女性

房地产（泛指房地产和建筑业）最直接催生的就是建筑工人和造价师等事情，随着房地产的生长，发动了大宗的就业。就连美国这样的都会化率凌驾80%的国家，建筑工人仍然抵达劳动力总数的5%左右，约700万。而正处于快速都会化的中国，建筑工人数量更是世界第一，抵达约6000万。并且，岂论是美国，照旧中国，建筑工人的收入甚至凌驾了普通白领。凭据行业纪律，中国的房地产市场另有10年以上的生长，所以对建筑工人的需求照旧巨大的，但随着中国老龄化的加剧，工人供应会不绝减少�；等嗽谥圃煲抵鸾ビτ�，尤其是在汽车制造业已经普及，而机械人的逐渐普及预计还得5-10年之后，所以到时可以弥补工人需求�？杉�，短期内，建筑工人的事情不会有太大的影响，而中恒久看，从业人数自己就会下降，机械人等科技对建筑工人的就业更多的是弥补而不是替代。虽然10年以上恒久看，机械人大面积普及才会对就业造成攻击。

关于造价师情况未必如此了，随着人工智能的生长，造价师的事情是比较容易规范化的，所以更容易受人工智能的攻击。虽然预计5年以内影响不会大，可是5-10年之后，情况就禁止乐观了。

从中国都会里面随处可见的房产中介，就知道房产署理数量不少。房产署理其实主要是信息以及担保等优势，而这些优势其实是很容易被大数据，互联网平台所取代的，所以房产署理其实是更容易受到攻击的事情，并且不需要5-10年那么长时间。虽然，中国目前房地产市场交易以新房为主，随着都会化的生长，二手房交易额将会凌驾新房，所以房产署理的市场会不绝增大。不过有理由相信，人工智能和大数据的生长应该会彻底革新房产署理的旧有模式。

中国老龄化的加剧，催生了养老房产的需求。虽然，欧美，日本等兴旺国家老龄化越发严重，所以房地产的生长有须要更多的考虑老龄化社会的需要。让老龄人能够更便当，更健康，更舒服，更开心度过老年生活。

只身已经成为了一种突出的社会现象，中国有近2亿的只身群体，全国的独居人口已从1990年的6％上升为2013年的14.6％，如今有凌驾5800万人一个人生活。而日本到2030年，终身未婚男性比例将增至30％，而女性则增至23％。所以，岂论是居住，购物，娱乐等，房地产的生长也需要更多地考虑只身群体。

因为重男轻女的历史原因，所以中国的男性数量是凌驾女性的，可是在全球规模内来看，世界各国女性数量其实都是凌驾男性的，女性又是消费的主力群体。房地产行业自己似乎并没有考虑到性别差别，这点不像打扮行业。预计这种情况会有所改变，房地产其实也可以更多地考虑女性群体的种种需求的，就如美容会所，月子会所等都是专为女性准备的一样。

2. 场景：居住，办公，出差，度假，汽车，养老

房地产首先解决的是居住的需求，商品房市场最先起步。中国是世界工厂，作为第二工业的制造业继农业之后快速生长，厂房等工业地产在沿海都会最先兴建。随着经济的生长。用于办公的写字楼开始生长。当人民生活水平提高时，购物娱乐等需求不绝增长，商业地产在都会里各处开花。由于出差外地居住的需要，种种星级酒店最先泛起，随后快捷酒店，主题酒店等兴起。人民生活富足之后，旅游度假的人群不绝增长，用于度假的旅游地产在全国正如火如荼。除了衡宇具备居住的属性，汽车同样具备。衡宇与汽车的结合，于是房车就泛起了。房车是很是好的进行远程旅行的交通工具，在欧美兴旺国家并不少见，而在中国正在起步。中国已经进入老龄化社会，随着老龄人口的增多，养老将成为大宗家庭必须面对的，养老院等养老地产逐渐开始生长。

房地产每一个应用场景，都催生了相应的房地产市场。而每个细分市场都是随着社会的生长而逐渐泛起并成熟起来的。

3. 行业：建筑，家电，酒店，交通，教育，金融

作为非农业人口达98%以上的美国，房地产实现了规�；�，目前已经形成了寡头垄断的花样，美国3大房地产商占有45%的市场。2016年美国衡宇交易规模1万亿美元，90%是二手房，10%是新房。香港则是7-8家房地产商占有80%的市场。相比来说，中国房地产行业并没有形陈规模效应，最多的时候全国有8万多家房地产企业。而近几年，房地产集中度正在逐渐提高。2015年中国千亿年营业额房产企业只有7家，无一家抵达3千亿；2016年千亿企业抵达了12家，3千亿企业抵达了3家。中国2016年的衡宇交易凌驾15万亿，其中10万亿新房，5万亿二手房，3家3千亿房企总和抵达了全国市场总额的约10%，12家千亿房企总和占到全国市场总额的约20%。在未来的3-5年，中国将会泛起万亿房企。随着行业集中度的不绝提高，房地产企业数量将会从几万家不绝减少，预计2019年，将大幅减少到5000家以内；2023年将缺乏3000家。更恒久来说，会减少到几百家以内，而全国房企十强将占到全国市场总额的50%。关于大部分地方以及区域小房企来说，要么破产倒闭，要么被大房企兼并重组，或者成为项目公司。

在房价高企的今天，虽然新房市场仍然在不绝增长，可是随着存量房的增多，二手房交易将会凌驾新房。同时，衡宇恒久租赁将成为一个趋势，这就是为什么2017年中国开始大力生长长租房市场，大型房企都在进入这个市场。相比美国高达5000亿美元的租赁市场，占到了衡宇交易规模的一半。中国2016年的租赁市场是1.1万亿元，只占整个衡宇市场的7%�？杉�，中国长租房市场的空间很是巨大。预计2019年-2021年，中国将有约2亿人进入租赁市场，租金规模抵达1.5万亿元；2025年将增长到2.9万亿元；2030年，租赁人口将抵达2.7亿，租金规模将会凌驾4.6万亿元。而长租房市场中，尤其适合年轻群体的品牌公寓将占据租赁市场的半壁江山。

随着长租房的生长，必将催生家电的恒久租赁市场，虽然包括二手上门接纳，以及翻新革新等市场。这对整个家电行业的商业模式以及产品计划等提出了新的要求。家电将更多的考虑设计成共享形式，而不再只是私人物品。

全配出租公寓将兴起，除了提供居住设施之外，能够提供酒店式效劳的长租酒店公寓将更受中高端用户的喜欢。虽然另有种种公寓和酒店形态去满足从短期到中恒久，从普通用户到中高端用户的种种需求。中国的年轻一代，会逐渐向欧美兴旺国家靠拢，不再急于买房当房奴，会更多地选择长租。年轻的时候能够有更好的生活品质，同时又可以集中精力去斗争。

相应地，酒店以及公寓的入住将完全电子化，直接通过网络全程进行，省去找房，看房以及入住挂号和退房等繁琐事宜。

都会里交通的生长基本都是追随着房地产的生长，同时交通的完善也发动了房地产的生长。交通出行的形式越来越多样，从旧有的公交，地铁，私家车逐渐到顺风车，共享单车，租车等变得普及。这都大大扩展了人们的出行规模，对房地产都具有积极的意义。

大都会的学区房成为了抢手房，都是外地的高价房，这其中很重要的原因是人们对子女教育的重视。在优质教育资源稀缺的情况下，学区房具备了天然的优势。不过这种局面其实是对人才生长的一种束缚。随着在线教育的兴起，是有可能突破这种不均衡的局面的。通过网络可以获得任意最优质的教育，而不再完全依赖于学区房。所以在线教育也是很是有可能改变房地产的某些花样的。

中国的银行贷款，尤其是个人贷款，大都流入了房贷，可见房地产与金融密切相关。可是目前的房地产贷款主要照旧银行贷款，这正说明了金融在房地产行业另有大宗的发挥空间。房地产众筹作为一种新的金融形式正开始生长，而房地产基金目前是很是好的生长机缘期。房地产囤积了大宗资金，所以通过金融的方法盘活资产也将是很是辽阔的一个市场。

4. 科技：大数据，机械人，3D打印，物联网，虚拟现实，无人驾驶

相对来说，房地产似乎是古板的行业，离科技较远。虽然，房地产行业涉及到了几十个行业，工业链可谓是很是长的。房地产照旧应用了不少科技的，所以房地产才会生长如此昌盛。虽然，随着科技的日新月异，特别是目今的新科技层出不穷，处于第二次信息革命的起始阶段，所以房地产的生长一定会更多的受到科技的影响。

大数据让房地产的前期计划，施工监理，营销策划等效率提高，大大减少房地产调研员和剖析员的事情量。虽然，大数据在房地产的应用还只是刚开始，今后的应用会越发的普及。

机械人目前在工业上应用多些，而在房地产行业基本没有应用。可是5-10年内，机械人生长越发的成熟，预计在施工监理，营销接待等可以进行应用。

虽然建筑3D打印机已经面市了，并且打印出了建筑。但实际上3D打印目前只能打印墙体，并无法打印整个衡宇，并且只适合打印几层。预计5-10年内，3D打印建筑也只会在低矮层衡宇建筑中获得应用，但预计难以大面积普及。

物联网时代，万物互联，与每个人息息相关的房地产虽然也不例外。虽然物联网的普及要比及5年之后了，到时可以大大提高房地产行业的运营效率。

虚拟现实目前在游戏，影戏，旅游等方面有所应用，而进入公共生活预计是5年之后了。到时虚拟现实可以广泛应用于房地产的计划设计，销售展示等。虽然，恒久来说，虚拟现实生长成熟普及之后，会改变每个人的生活和事情模式，预计到时出行的频率也会降低了，所居住的地段也就没有现在这么重要了，房地产的花样也会有比较大的改变。

据报道，完全无人驾驶汽车在2020年面市，不过应该也是少量应用，真正普及应用需要10年以上，而逐渐替代市面上的汽车更是需要20年以上了。这也都有赖于车联网，5G，人工智能，大数据等技术的成熟，加上门路交通设施的配套完善。而当无人驾驶普及之后，更多的人会选择居住在空气和情况更好的都会郊区，而不是拥挤喧华的市区。房地产将在郊区会有辽阔的生长空间。

5. 应用：配套，主题，共享，旅游，工厂化制作，定制

中国房地产的生长很是迅速，可是并不料味生长就完善了。就以都会人主要居住的社区为例，各人会发明，社区除了物业之外，功效其实很薄弱，物业也执偾解决很是日常和简单的问题，例如交水电费，衡宇维修等。虽然现在许多社区有了商业街配套，但究竟社区效劳是欠缺的，针对居民生活的衣食住行，教育，医疗，养老等，社区配套都有很大的提升空间。例如社区配套幼儿园；针对居家养老的社区护理效劳；满足居民娱乐休闲需要的社区运动中心等。

目前的社区除了结构，作风的差别，似乎没有更多的差别。随着房地产行业的细分，是可以进行主题定位的。例如针对只身群体的社区，针对老年人的社区，针对科技行业从颐魅者的社区，虽然相应的整个社区的设计，结构，配套等等都会进行主题设计。

短短1年多时间，共享单车在中国大中都会迅速普及。随之，共享充电宝，共享汽车等共享经济开始大力生长。近几年兴起的网上短租房实际上相当于是共享住房了。而中国目前正在生长长租房市场，有理由相信，共享会是房地产的一个重要生长偏向。

虽然房地产已经生长了30多年，是中国的重要支柱工业，但实际上房地产行业的运营效率并不高，仍属于劳动和资金密集行业。兴旺国家的住宅工业化水平已凌驾了70%，而日本更高达90%，而中国目前的住宅工业化率缺乏30%，处于起步和试点阶段。衡宇其实也如商品般，是完全可以进行标准化设计，部件工厂规�；�，然后现场施工装配的，这样可以大大减少劳动力以及缩短施工周期。

现在的衡宇都是建完之后，购房者再进行购置，只能进行楼盘和有限的户型的选择，是没有任何其它自主权的，显然这是无法完全满足购房者的需求的。在将来，会有更多的人希望自己设计户型，选择合适的社区结构和配套等，开发商会更多的考虑购房者的需求。虽然，通过大数据和互联网能够更好实现这些。尤其关于别墅等，购房者完全可以进行衡宇的定制。

6. 感知：恒温，静音，轻质化，�？榛�，移动，节能

房地产最终满足的是人们居住的需求，虽然需要从六感上让人感受舒服开心。冬天和夏天我们都需要用空调，因为冬冷夏热。那么如果衡宇是恒温是不是就舒服多了呢。住在都会里面的人，尤其是闹市区的人，会觉得太过喧嚣，如果衡宇能够起到静音的效果就可以解决这个问题了。关于临时搭建或者低矮的衡宇，用钢筋混凝土显得劳师动众了些，现在已经有了迅速搭建的衡宇，这种衡宇很轻质化，预计会有更多的应用。这种轻质化的衡宇许多部件是工厂里面生产好的�？�，然后现场组装的，所以效率很高�？杉庥畹哪？榛梢源蟠筇岣呓ㄖ�。如果在这种衡宇下面装上轮子，这样衡宇就可以随意移动了，不必牢固在一个地方，虽然房车其实也可以认为是移动的衡宇。随着薄膜太阳能技术的成熟和普及应用，衡宇大面积接纳后是完全可以实现能源的自给自足的，将变得越发的节能环保。

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