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阵势已定，房地产面临3大巨变，未来6大时机

作者：乐居网来源：百家号时间：2021-09-03

屋子够住了吗？如果我们都陶醉在这个问题中，永远都出不来，因为这基础就是一个伪命题，屋子再多，也永远有人觉得不敷住，屋子再少也永远有人好多套。

01

屋子够住了吗？官方数据宣布

首先视察中有时候听不到真话，说实话的又可能没有话语权，真正低调的多套房不会说，真正高调的没有房也给你吹出花来。再有一类就是他们真不知道够不敷住，有两套够不敷？有人觉得还想要更多才够住。

总之争来争去，难有结果，不过不管屋子是不是真的缺，但在老黎民的心中，住房难确实是实实在在客观保存的大问题。所以，个体的视察没有多大意义。

可是如果是整体的数据统计或许就纷歧样了。

8月31日，住建部体现，我国住房生长取得巨大成绩，2019年，城镇居民人均住房建筑面积抵达39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积抵达48.9平方米。

无疑，从已往几平米到近40平的城镇居民人均住房，这是我们快速生长的见证，是可喜的大好事。但关于39.8平方米各人容易步入3个误区。

一个误区，屋子够住了，人均都到40平米了。家家户户不都得100多平的大屋子�。�

另一个误区，人均几多都毫无意义，因为一平均谁家都是豪宅。

再有一个误区，城镇居民就是都会所有人，这个一说各人都明白，但不说就很容易忽视。

屋子总量也好，人均也好，其实都比较高标准了，但同时我们要知道，都会里另有大宗流感人口并没有统计进去。他们是有住房需求的，大都没房，从这个角度，似乎住房另有很大的缺口。

这么综合看来，几个极端的误区照旧要不得的，我们既要认可住房取得的结果，同时也要面对现实中保存的矛盾问题。

有报道称，我国人均住房面积已经抵达兴旺国家水平。一张几年前的图，全球各个国家与地区的人均住房数据比照图，除了前两个国家在60平米以上，其他的兴旺国家，都在45平米左右，甚至一些东亚国家人均也就在30多平米。虽然这其中国的数据跟官方的纷歧致，但相差不太大，中国虽缺乏前两个国家，但在东亚国家中已经横跨许多，基本已抵达兴旺国家的人均住房面积水平。

这个我就不评价了，每个人心中都有一杆秤，每个人心中也都有一个够不敷住的标准。我觉得，不管够不敷住，都无法改变房地产的厘革时代来临。

02

三大巨变预示古板房地产开发模式走到尽头

不管你认为屋子够不敷住，其实都改变不了房地产内在逻辑的厘革。曾有中介大佬说过：“中国人今天已经不缺屋子了，基本已经解决了屋子的居住问题。焦点问题在于，屋子的漫衍上不敷均匀。我国住宅衡宇的供应漫衍和人口地区漫衍，实际差别是很是巨大的。”

我觉得这个说到了点上。纯粹说屋子缺不缺意义不大，更大的意义在于哪些人缺，哪些地方缺。

所以，对我们个人而言，似乎被平均的感受欠好受，可是从国家层面讲，人均或总量的意义在于可以指导未来的政策决定和计划，实际上现在我们看到的或一会我要说到的正是基于这样的数据考量来做的安排。

1、“房住不炒”和“住有所居”决定未来房地产回归居住属性。

屋子是用来住的不是用来炒的这个定位以及“努力实现全体人民住有所居”决定了房地产必须更换新的动能，房地产自己，自住和投入虽然二者兼具有之，但已往不可否定，被太过投入化了，如今正是对已往的一种纠偏。

房住不炒也好，住有所居也罢，重点都在一个“住”字，还原了房地产的本能属性，纵然用功效。这一变革是从基础上、思想意识上的改变，是一切调控偏向的指南针。

2、不搞“大拆大建”了，从“开发”到“经营”思维转变。

现在国家要求，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬家等，推动都会更新由“开发方法”向“经营模式”转变，不沿用太过房地产化的开发建设方法，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。

这个也不展开了，各人都清楚，尤其是开发商、购房者，要从已往的思路和逻辑中走出来，迎接新时代的房地产立异模式。

3、存量市场逐渐逾越新房市场规模，让不动产动起来。

房地产市场从逐渐迎来巨大挑战和厘革�？梢钥闯�，不少地区也开始逐渐对房地产市场合发挥的作用有了差别的计划和认识，站在国家重视和倾斜力度看，房地产真的要进入存量房时代了。

有《报告》显示，未来10年，我国年均新建商品住宅销售面积约13亿平左右，市场交易额恒久坚持在15-16万亿规模内。二手房交易额将从目今的7万亿左右增长到25万亿，逐步遇上甚至凌驾新房市场交易额。住房租赁市场也将抵达万亿级规模。

可见，未来存量市场的规模有多大，这块大蛋糕不属于不懂立异和时代厘革的人。

03

开发红利消失，未来房地产的时机在哪里？

既然房地产迎来了巨变，已往古板的房地产开发模式已经行欠亨了，那是不是意味着房地产所有的时机都没了？横竖指望调控松开，房价大涨，继续炒房的时机很难了。但如果能够跳出这个思维，或许还能找到一些新时代的房地爆发长时机。

其实时机就在适才说到的房地产爆发巨变的地方，哪里巨变就意味着哪里需要更新，需要有新的动能来为经济增长添砖加瓦。只有吃透了新时代房地产的定和谐定位，才华真正认识到房地产在新时代的机缘。

首先我说，挣快钱挣大钱的理想最好照旧放一放，我们已经从追求高速向高质转变，你可以发明，国家是下了多大的决心和力度。教育是大计，可是也因为乱象不吝一切价钱要整治，从经济上肯定是损失很大，但为什么也要这么做？

房地产也是如此，已做出允许，三年实现房地产市场秩序明显好转。

因为种种行业乱象已经触及了我们的基础目标底线，与我们的追求不符，必须这么做，没有别的步伐。

但最新的集会通报出的信号是，这并不是新一轮调控的开始，而更是已往乱象问题的整治。从这个角度来说，未来房地产日子不会太好过，但也不至于太差，因为总量是可喜的，只是剖析情况比较严重，高度集中化的水平让未来竞争越发猛烈。

总结起来，未来房地产还能有以下时机。

1、城镇化时机，10年窗堪②你能抓住吗？

最新数据显示，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，都会数量达687个，都会建成区面积达6.1万平方公里。

前不久经济学家任泽平体现，“众所周知，中国城镇化率已高达63.89%，比及了百分之七八十的时候，都会化增速就放缓了，所以都会大开发另有最后十年的窗口期。随着增量的商品房越来越少，房市就会进入存量时代。”

通过任泽平的话，我们可以看到城镇化生长还会加速推进，究竟离兴旺国家的80%另有很大差别，未来至少有2-3亿人口要进城。虽然不会像以前，可是依然有很大的空间。无论是不是最后10年，你都应该牢牢抓住未来10年的城镇化红利。

2、都会更新时机，不但限于房企的红利。

城镇化红利终究会结束，究竟城镇化水平越来越高，速度会放慢下来。那么都会更新的时机你能抓住吗？

既然说到不再搞大拆大建，那么一个都会要生长就必须升级焕新。新时代，改变古板外延扩张式城镇化生长门路已迫在眉睫，急需通过都会更新优化都会空间结构，提升都会功效，改善都会人居情况。

不展开说，单说一个老旧小区革新或旧城革新，就足以发动众多行业生长。因此，这也必将成为新时代经济增长点。好比，革新中，建材、停车设施、电梯等都会有很大的需求。

可能不像开发赚大钱赚快钱，可是这可是细水长流的好营生，做好了，时机很大，从向开发要红利到向治理要红利。

3、高质量生长时机，专注品质房企脱颖而出。

众所周知，不但仅是我们的房地产，整个社会都在从追求高速向高质量转变。高质量生长将倒逼房地产行业提高产品质量，提高工艺技术，提高效率效能，一定会淘汰一批滥竽充数的房企，从而催生一些匠心精神的大国工匠企业。

我看好某些做高端住宅的企业，他们把品质和效劳做到了极致，虽然另有许多缺乏，但偏向是对的。

同时，高质量追求也会拉动新的住房需求，特别是改善型购房者。房地产市场已经进入了一个高品质、多样化、精细化的时代，科技、智能、环保等建筑建材兴起。随着房地产回归居住属性，购房者越来越理性，对屋子的追求将会越发本真，这对开发商来说是一个挑战，但也对优质企业是个时机。

这一点跟都会更新一脉相承，都是在追求高质量生长阶段的新需求。

4、都会群时机，一些三四线都会或遇生机。

我说过，未来房地爆发长的三个偏向是，都会化、都会更新和都会群。三者相辅相成，缺一不可。去年就提出来，发挥中心都会和都会群综合刊行动用，培育工业、增加就业。

都会群的龙头都会如何发挥优势？又如何起到发动和辐射作用？随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同生长的提速，周边中小都会的住房需求及软硬件工业配套都有一定的机缘。

这样也会让一些三四线都会获得生机。

5、存量市场时机，“大居住”效劳平台崛起。

前边说到了，房地产正在从增量市场向存量市场转变。中国房地产行业历经20多年快速生长，住宅供不应求的局面现已扭转，未来新增住房需求无疑会大幅下降。

凭据全球房地爆发长路径看，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导职位。从国家结构来看，未来二手房市场和租赁市场也将大有可为。中国人均居住面积已抵达相当高的水平，而未来更大的任务在于盘活存量、减少空置。

中国社会科学院都会与竞争力研究中心主任倪鹏飞预测体现，2025年左右城镇新建住房面积的增量将会泛起拐点即年增量由连续上升转向绝对下降。也就是说，都会化空间从规模扩张正转向存量更新。

事实上，当下，中国的二手房交易量占比仅为33%，与兴旺国家相去甚远。凭据另一项相关数据统计显示，未来5-10年，新房市场或许维持在8-10万亿、二手房抵达10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管治理2-3万亿，大居住领域是一个凌驾30万亿级别的大市场。

甚至在我看来，这个数据还显守旧，可能还不止这些。随着国家政策导向性的延展，许多人的看法也会爆发改变，将会大幅拉动市场交易活跃。而近年来，国家大力生长租房租赁，就更为存量市场带来无限想象空间。

近期闹得比较欢的是中介的去留，今天不讨论，但我想说，随着市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方的话语权越来越大。中介实质上就是效劳行业，但已往，粗放式生长阶段，这种效劳并不尽人意，甚至被草野江湖所取代，市场长时间紊乱，房产中介水平狼籍不齐。

未来，不但仅是靠掌握着房源的垄断权，更要在市场中占据提高找房效劳、买房效劳和交易效劳意识，谁能提高找房效率、交易人效，谁就能掌握话语权，在市场中立于不败之地。

市场很大，时机也许多，可是行颐魅正在洗牌，淘汰已往粗制滥造的效劳，迎接新时代精细化、高效率效劳，为一些赋能行业、赋能终端需求者、打造最高效房产新生态的大居住效劳平台创立了前所未有的时机。

6、乡村振兴时机，农村住房也要更新。

近日，国家就提及了农村住房长效生长机制的看法。这是新的提法，也意味着未来在乡村振兴大配景下，农村住房更新也将有很大的生长空间。不展开说了，以后再续。

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